Las expensas volvieron a ser un tema sensible para quienes alquilan y también para los propietarios.

Con aumentos sostenidos, liquidaciones cada vez más largas y conceptos que muchas veces no quedan del todo claros, es común que aparezca la misma pregunta: ¿esto lo tiene que pagar el inquilino o el dueño?

La respuesta no siempre es automática, porque depende del contrato, del tipo de gasto y de cómo esté liquidado por la administración del consorcio.

Pero hay una regla general que conviene tener clara: el inquilino suele pagar los gastos vinculados al uso cotidiano del inmueble, mientras que el propietario debería afrontar los gastos extraordinarios que mejoran, preservan o incrementan el valor del edificio.

Qué son las expensas ordinarias

Las expensas ordinarias son los gastos habituales y necesarios para que el edificio funcione todos los meses.

Son gastos previsibles, recurrentes y vinculados al mantenimiento diario de los espacios comunes.

Entre los ejemplos más comunes aparecen:

• sueldo del encargado;
• limpieza de espacios comunes;
• luz de pasillos y áreas comunes;
• mantenimiento habitual de ascensores;
• servicio de seguridad;
• jardinería;
• seguro del edificio;
• gastos administrativos comunes;
• mantenimiento básico de bombas, portones o instalaciones.

En la mayoría de los contratos de alquiler, estas expensas las paga el inquilino, porque están relacionadas con el uso normal del inmueble y de los servicios comunes del edificio.

Qué son las expensas extraordinarias

Las expensas extraordinarias son gastos que no forman parte del funcionamiento mensual habitual.

Suelen estar vinculadas a obras importantes, fondos especiales, mejoras de capital, juicios, indemnizaciones o reparaciones que exceden el mantenimiento cotidiano.

Estos conceptos, en general, corresponden al propietario, porque impactan sobre el patrimonio del edificio y sobre el valor del inmueble.

El fondo de reserva: un punto clave

Uno de los conceptos que más confusión genera es el fondo de reserva.

El fondo de reserva es dinero que el consorcio junta para afrontar gastos futuros, imprevistos importantes u obras de mayor magnitud.

No es un gasto cotidiano del uso de la vivienda, sino una reserva que beneficia al edificio y, por lo tanto, al propietario.

En las liquidaciones puede aparecer con nombres como:

• cuota fondo de reserva;
• fondo para imprevistos;
• recaudación extraordinaria;
• fondo extraordinario.

Cuando el inquilino ve alguno de esos conceptos, conviene revisar si corresponde que lo pague o si debe reclamárselo al propietario.

Obras estructurales y mejoras del edificio

Otro grupo de gastos que generalmente corresponde al dueño son las obras estructurales o mejoras de capital.

Por ejemplo:

• pintura integral de fachada;
• cambio de cañerías generales de gas;
• renovación completa del ascensor;
• instalación de cámaras de seguridad;
• reemplazo de portones;
• mejoras importantes en infraestructura común.

Estos gastos no derivan del uso cotidiano del departamento.

Son inversiones que mejoran el edificio, prolongan su vida útil o aumentan el valor de las unidades.

Por eso, en principio, deberían ser afrontados por el propietario.

Juicios e indemnizaciones del consorcio

También pueden aparecer cargos derivados de conflictos legales del consorcio.

Por ejemplo:

• gastos judiciales;
• acuerdos conciliatorios;
• indemnizaciones laborales;
• honorarios judiciales;
• costas de juicios.

Estos conceptos no forman parte del uso normal de la vivienda por parte del inquilino.

Si el consorcio debe afrontar una indemnización o un juicio, es un gasto extraordinario y, en general, debería corresponder al propietario.

Qué debe mirar el inquilino en la liquidación

El primer paso es leer la liquidación con atención.

Muchas veces el problema no está en el monto total, sino en cómo se clasifican los conceptos.

Hay que mirar si aparecen palabras como:

• extraordinaria;
• fondo;
• reserva;
• obra;
• indemnización;
• juicio;
• reparación integral;
• mejora;
• recaudación especial.

Cuando aparece alguno de esos ítems, conviene pedir detalle y revisar si realmente corresponde pagarlo como inquilino.

Qué pasa si el contrato dice otra cosa

Después del DNU 70/2023, los contratos tienen mayor libertad para establecer condiciones entre las partes.

Por eso, el contrato de alquiler es clave.

Si el contrato define expresamente qué expensas paga el inquilino y cuáles paga el propietario, hay que revisar esa cláusula.

Ahora bien, cuando el contrato no lo aclara o existe una duda, el Código Civil y Comercial puede funcionar como norma supletoria.

Por eso es tan importante no quedarse solo con lo que dice la liquidación del consorcio, sino revisar también el contrato firmado.

Cómo impugnar una liquidación de expensas

Si aparece un cargo dudoso, lo peor que se puede hacer es reclamar de palabra y dejar todo en el aire.

Lo recomendable es avanzar de forma ordenada.

Primero, pedir formalmente la documentación respaldatoria del gasto: facturas, contratos, recibos, comprobantes o actas de asamblea.

Después, si se confirma que hay un error o un gasto mal imputado, corresponde intimar a la administración para que lo corrija.

Si el conflicto continúa, se puede solicitar una asamblea extraordinaria para tratar el tema.

Y si la administración se niega, los propietarios que representen al menos el 10% del total pueden pedir judicialmente la convocatoria de una asamblea.

En casos más delicados, algunos especialistas recomiendan evaluar con un abogado alternativas como pagar bajo protesta o hacer una consignación judicial, para no quedar en mora mientras se discute el reclamo.

Por qué aumentan tanto las expensas

Las expensas vienen subiendo por varios motivos.

Pesan los salarios del personal, los servicios, los seguros, los honorarios de administración, las reparaciones, los proveedores y el mantenimiento de edificios que muchas veces tienen instalaciones antiguas.

Además, en edificios con amenities, seguridad, ascensores, cocheras, bombas o espacios comunes grandes, los costos se multiplican.

Por eso revisar la liquidación no significa negar que los gastos existan. Significa controlar que cada concepto esté bien imputado y que lo pague quien realmente corresponde.

Mi opinión

Para mí, el gran problema de las expensas es que muchas veces se pagan sin mirar.

El inquilino ve el total, se asusta, paga y sigue. El propietario mira de lejos, hasta que aparece un reclamo. Y la administración liquida conceptos que no siempre están explicados con claridad.

La clave es ordenar el tema.

Las expensas ordinarias, vinculadas al uso cotidiano, suelen corresponder al inquilino.

Las extraordinarias, que mejoran el edificio o impactan en el patrimonio, deberían corresponder al propietario.

Pero siempre hay que mirar el contrato, la liquidación y la documentación de respaldo.

Porque en un alquiler, saber qué paga cada uno no es solo una cuestión de plata: también es una forma de evitar abusos, conflictos y discusiones innecesarias.