¿Conviene donar una casa a los hijos para evitarles una sucesión?

Cada vez más familias analizan organizar su patrimonio antes del fallecimiento. La intención suele ser reducir trámites, evitar conflictos entre herederos y dejar definido quién recibirá cada propiedad.

Una de las herramientas más conocidas es la donación de inmuebles en vida, que permite transferir una casa, departamento, terreno, local o campo antes de que se abra la sucesión.

Pero hay una aclaración importante: donar una propiedad en la Argentina no es algo nuevo.

Lo que cambió fue la seguridad jurídica de estas operaciones después de la sanción de la Ley 27.587, publicada en diciembre de 2020.

Desde entonces, las donaciones —principalmente las realizadas a descendientes y al cónyuge— recuperaron protagonismo como instrumento de planificación sucesoria.

Sin embargo, donar no siempre es la mejor alternativa. La persona deja de ser propietaria del inmueble y puede perder una parte importante de su libertad económica.

Por eso, antes de firmar, conviene comprender exactamente qué se transfiere, qué derechos conserva el donante y qué reclamos podrían aparecer en el futuro.

Qué significa donar una propiedad en vida

Mediante la donación, el propietario transfiere gratuitamente el inmueble a otra persona.

El beneficiario puede ser:

• Un hijo.
• Otro descendiente.
• Un ascendiente.
• El cónyuge, cuando legalmente resulte posible según el régimen patrimonial.
• Otro familiar.
• Una persona que no sea heredera.
• Una institución o persona jurídica.

La donación produce efectos durante la vida del titular. No funciona como un testamento que solamente comienza a operar después de la muerte.

Desde el momento en que se perfecciona la operación, el beneficiario pasa a ser propietario o nudo propietario, según lo establecido en la escritura.

¿La donación permite evitar la sucesión?

Puede evitar que ese inmueble tenga que transmitirse dentro de una futura sucesión, porque ya no estará registrado a nombre del donante.

Pero esto no significa que necesariamente se evitará todo el juicio sucesorio.

Si al fallecer permanecen otros bienes a nombre de la persona —como vehículos, cuentas bancarias, inversiones, acciones u otros inmuebles— probablemente será necesario iniciar una sucesión para poder transferirlos.

También podrían existir deudas, créditos, derechos o cuestiones familiares que deban resolverse dentro del expediente sucesorio.

Por lo tanto, la donación puede sacar un inmueble del futuro patrimonio hereditario, pero no garantiza por sí sola que nunca sea necesario realizar una sucesión.

Qué cambió con la Ley 27.587

Antes de la reforma, muchas propiedades provenientes de donaciones eran consideradas problemáticas dentro del mercado inmobiliario.

El temor era que un heredero reclamara que la donación había perjudicado su porción legítima y persiguiera judicialmente el inmueble.

Por esa razón, algunos compradores rechazaban estas propiedades y ciertas entidades financieras evitaban aceptarlas como garantía hipotecaria.

La Ley 27.587 modificó los artículos 2386, 2457, 2458 y 2459 del Código Civil y Comercial.

El cambio más importante estableció que cuando una donación realizada a un descendiente o al cónyuge excede lo que podía recibir, la diferencia debe compensarse en dinero mediante la correspondiente acción de colación.

Además, la reforma protegió los derechos sobre bienes registrables adquiridos de buena fe y a título oneroso por terceros.

El texto oficial puede consultarse en la Ley 27.587 publicada en el Boletín Oficial.

Esto mejoró considerablemente la circulación de los inmuebles provenientes de donaciones.

Pero sería incorrecto afirmar que cualquier donación queda completamente libre de cuestionamientos.

Las donaciones a terceros, las operaciones que perjudican la legítima y algunos casos familiares complejos todavía pueden originar acciones judiciales. Por eso sigue siendo fundamental estudiar los antecedentes del título y la composición del patrimonio.

Qué es la porción legítima

La legislación argentina reserva una parte de la herencia para determinados familiares, llamados herederos legitimarios o forzosos.

Según el Código Civil y Comercial:

• Los descendientes tienen reservados dos tercios de la herencia.
• Los ascendientes tienen reservado un medio.
• El cónyuge tiene reservado un medio.

La parte restante es la porción disponible, sobre la cual una persona tiene mayor libertad para beneficiar a otro heredero o a un tercero.

La legítima no se calcula simplemente observando el patrimonio existente el día del fallecimiento. También pueden computarse determinadas donaciones realizadas anteriormente.

Si la donación perjudica la porción reservada para otro heredero, este podría reclamar el complemento correspondiente.

El Código Civil y Comercial actualizado regula las porciones legítimas y las acciones destinadas a protegerlas.

Donación a un hijo: ¿es un adelanto de herencia?

Generalmente, la donación realizada a un hijo se computa dentro de lo que le corresponderá recibir en la futura herencia.

Al abrirse la sucesión, puede ser necesario considerar el valor de esa donación para mantener la igualdad entre los herederos.

En la escritura también puede establecerse una mejora o dispensa de colación dentro de los límites de la porción disponible.

No alcanza con decir informalmente que una propiedad será “para un hijo” y otra “para el otro”. La distribución debe calcularse correctamente para evitar que una decisión pensada para prevenir problemas termine generando un conflicto.

Qué es la donación con reserva de usufructo

Es una de las modalidades más utilizadas.

El propietario dona la nuda propiedad, pero conserva el usufructo durante toda su vida o durante el plazo establecido en la escritura.

Esto permite que el donante continúe:

• Viviendo en la propiedad.
• Utilizándola.
• Alquilándola.
• Percibiendo la renta.
• Ejerciendo los derechos de uso y goce previstos en la escritura.

El beneficiario pasa a ser nudo propietario, pero debe respetar el usufructo.

Cuando fallece el usufructuario, si el derecho era vitalicio, el usufructo se extingue y el beneficiario consolida el dominio pleno. Para actualizar la situación registral pueden ser necesarios certificados y trámites, aunque no se realiza una nueva compraventa o donación.

El usufructo no convierte al donante en propietario

Este punto es fundamental.

Aunque conserve el derecho de vivir o alquilar la propiedad, el donante ya no es dueño de la nuda propiedad.

Por lo tanto, no puede vender por sí solo el dominio completo ni hipotecar libremente el inmueble como si la donación nunca se hubiera realizado.

Para vender la propiedad libre del usufructo normalmente deberán participar el nudo propietario y el usufructuario.

La reserva de usufructo protege el uso del inmueble, pero no permite conservar todas las facultades que tenía el propietario original.

Ejemplo de una donación con usufructo

Un matrimonio tiene una vivienda y decide donar la nuda propiedad a sus hijos, reservándose el usufructo vitalicio.

Los padres pueden continuar viviendo en la casa. Si la escritura lo permite, también podrían alquilarla y cobrar la renta.

Los hijos son nudos propietarios, pero no pueden expulsarlos ni impedir el ejercicio del usufructo.

Cuando fallece el último usufructuario, el derecho se extingue y los hijos consolidan el dominio pleno.

Este mecanismo puede resultar útil cuando existe una relación familiar sólida y los padres cuentan con otros recursos para afrontar sus necesidades futuras.

Cuándo podría convenir donar

La donación puede ser razonable cuando:

• Existe una decisión patrimonial firme.
• Se quiere asignar una propiedad determinada a una persona.
• Hay una relación familiar estable.
• El donante posee otros bienes o ingresos suficientes.
• Se desea conservar el uso mediante un usufructo.
• La distribución respeta la legítima de los herederos.
• Se busca ordenar la continuidad de un campo, comercio o emprendimiento familiar.
• Se pretende proteger y organizar el futuro de una persona con discapacidad.
• Los costos e impuestos fueron calculados previamente.

La ley permite una mejora adicional en favor de determinados ascendientes o descendientes con discapacidad, pero su implementación debe diseñarse con asesoramiento sucesorio específico.

Cuándo puede ser un error

Donar puede ser inconveniente cuando:

• La propiedad es el principal o único activo del donante.
• Podría ser necesario venderla para pagar gastos médicos o financiar la vejez.
• Existen conflictos entre los hijos o herederos.
• El beneficiario tiene deudas o problemas patrimoniales.
• No está claro cómo se compensará a los demás herederos.
• El donante podría arrepentirse.
• El costo impositivo resulta elevado.
• Se pretende donar a un tercero y existen herederos legitimarios.
• La persona no comprende que perderá la propiedad.
• Existen dudas sobre su capacidad o posibles presiones familiares.

El Código establece que una donación que comprenda todo o una parte sustancial del patrimonio solamente es válida si el donante se reserva el usufructo o conserva otros medios suficientes para subsistir.

¿El donante puede arrepentirse?

La donación no puede revocarse simplemente porque la persona cambió de opinión o se peleó con el beneficiario.

El Código Civil y Comercial contempla causas específicas, como:

• Incumplimiento de los cargos establecidos.
• Ingratitud del donatario en los casos definidos por la ley.
• Supernacencia de hijos, únicamente cuando se hubiera estipulado expresamente.
• Cumplimiento de un pacto de reversión válidamente incorporado.

La ingratitud tampoco comprende cualquier discusión familiar. La ley establece situaciones concretas, como atentados contra la persona del donante, injurias graves, privación injusta de bienes o negativa de alimentos bajo las condiciones legales.

Por eso, nadie debería donar pensando que podrá recuperar fácilmente la propiedad si posteriormente se arrepiente.

Cómo se realiza la donación de un inmueble

Las donaciones de propiedades deben realizarse mediante escritura pública. El artículo 1552 del Código Civil y Comercial exige esta forma bajo pena de nulidad.

El escribano deberá estudiar el título y solicitar la documentación correspondiente, que puede incluir:

• Escritura de propiedad.
• Documentos de identidad y constancias fiscales.
• Certificados de dominio e inhibiciones.
• Información catastral.
• Estado parcelario cuando corresponda.
• Constancias de impuestos, tasas y expensas.
• Documentación sobre el vínculo entre las partes.
• Valuaciones requeridas por la jurisdicción.
• Declaraciones tributarias.

Después de firmar la escritura, se tramita su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Los requisitos cambian según la provincia, el tipo de propiedad y las características de la operación.

Cuánto cuesta donar una propiedad

No existe un porcentaje único aplicable a todas las donaciones del país.

El costo puede incluir:

• Honorarios del escribano.
• Aportes notariales.
• Certificados registrales.
• Estudio de títulos.
• Tasas de inscripción.
• Gastos catastrales.
• Impuestos provinciales.
• Eventuales honorarios legales o contables.

Los porcentajes del 4% o 5% para una donación y del 11% al 20% para una sucesión que circulan en algunas publicaciones son referencias de casos particulares, no tarifas universales.

La comparación debe hacerse solicitando dos presupuestos detallados sobre el mismo inmueble: uno para la donación y otro con una estimación de la futura sucesión.

Además, no siempre debe compararse únicamente el costo inmediato. También hay que considerar la pérdida de disponibilidad del inmueble y las consecuencias tributarias futuras.

Qué sucede en la provincia de Buenos Aires

En territorio bonaerense continúa vigente el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes.

Puede alcanzar donaciones y herencias, según la vinculación con la provincia, el valor recibido, el parentesco y las exenciones aplicables.

Para el ejercicio fiscal 2026, el mínimo no imponible general es de $5.606.568 por beneficiario. Para transmisiones entre progenitores, hijos y cónyuges se eleva a $23.343.337.

Superar esos valores no significa aplicar una alícuota única sobre cualquier propiedad: el cálculo depende de la base imponible y del vínculo entre las partes.

Las escalas y los mínimos vigentes figuran en los artículos 47 y 48 de la Ley Impositiva bonaerense 2026.

Qué sucede en la Ciudad de Buenos Aires

La Ciudad no posee actualmente un impuesto equivalente al bonaerense sobre la transmisión gratuita de bienes.

Sin embargo, esto no significa que la escritura sea gratuita.

Continúan existiendo honorarios, aportes, certificados, inscripción y otros gastos vinculados con la operación.

También debe analizarse si existe alguna contraprestación o cargo que pueda modificar el tratamiento tributario del acto.

ITI, Ganancias y REIBP

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, conocido como ITI, fue derogado por la Ley 27.743 en julio de 2024.

Además, el antiguo ITI alcanzaba transferencias onerosas, por lo que no corresponde afirmar que todas las donaciones estaban sujetas automáticamente a la retención del 1,5%.

Una donación pura tampoco equivale a una venta con ganancia. No obstante, deben estudiarse la situación fiscal de las partes y las consecuencias de una eventual venta posterior del inmueble.

Existe, además, una advertencia especial vinculada con el REIBP.

Cuando una persona que adhirió a ese régimen recibe antes del 31 de diciembre de 2027 una donación de una persona que no adhirió, puede corresponder un impuesto adicional si se cumplen las condiciones de parentesco contempladas en el artículo 61 de la Ley 27.743.

Este punto debe revisarse con un contador antes de firmar.

¿Una propiedad donada puede venderse?

Sí, pero hay que observar cómo fue realizada la donación.

Si el beneficiario recibió el dominio pleno, podrá vender la propiedad, sujeto al estudio de títulos y a las condiciones legales habituales.

Si existe un usufructo, podrá disponer de la nuda propiedad, pero para transmitir el dominio completo y libre del usufructo normalmente también deberá intervenir el usufructuario.

Cuando la donación fue realizada a una persona que no es descendiente ni cónyuge, el análisis de la legítima y de los posibles reclamos adquiere todavía más importancia.

Donación, testamento o sucesión

Las tres herramientas producen efectos diferentes.

La donación transfiere la propiedad en vida y puede reservar el usufructo.

El testamento permite expresar cómo se distribuirá la porción disponible, pero no evita necesariamente la sucesión ni puede desconocer la legítima.

La sucesión se abre después del fallecimiento y permite identificar herederos, pagar deudas y transmitir los bienes que permanecían a nombre del causante.

También existen fideicomisos, sociedades, acuerdos de partición y otras herramientas. Ninguna es automáticamente superior: todo depende del patrimonio, la edad, las necesidades económicas y la situación familiar.

Mi opinión: ordenar el futuro no debería significar quedar desprotegido

Me parece muy positivo que una familia hable de estos temas mientras todos pueden participar y expresar su voluntad.

Muchas sucesiones se vuelven interminables no por la complejidad de los bienes, sino por discusiones que podrían haberse conversado antes.

Pero donar una casa no es solamente ahorrar un trámite.

Es desprenderse de una propiedad y confiar en que la organización elegida seguirá funcionando incluso si cambian las relaciones familiares, la economía o la salud.

El usufructo ofrece protección, pero no reemplaza el dominio. Permite seguir usando la propiedad, aunque ya no otorga la misma libertad para venderla, hipotecarla o utilizarla frente a una emergencia.

Por eso, la mejor planificación sucesoria no es necesariamente la que cuesta menos hoy. Es la que ordena el futuro sin dejar vulnerable a la persona que construyó el patrimonio.

Antes de donar, conviene consultar a un escribano, un abogado especializado en sucesiones y, cuando existan consecuencias fiscales, también a un contador.

Una escritura puede firmarse en un día. Sus efectos, en cambio, pueden durar toda la vida.