El Senado avanza con un proyecto que puede modificar de manera importante las reglas entre inquilinos y propietarios.

Se trata de la llamada Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que busca acelerar los procesos de desalojo, reforzar el derecho de propiedad y cambiar varios aspectos vinculados a alquileres, ocupaciones ilegales, barrios populares, tierras rurales y registros inmobiliarios.

El punto que más ruido genera es el llamado desalojo exprés.

Pero acá hay que explicarlo bien, porque no significa simplemente que una persona deja de pagar y al día siguiente la sacan de la vivienda.

Lo que plantea el proyecto es un proceso más rápido, con intimaciones, plazos definidos y una vía judicial abreviada.

Qué cambia en los alquileres por falta de pago

Uno de los cambios principales está en la intimación previa al desalojo.

Para alquileres con destino habitacional, antes de iniciar una demanda por falta de pago, el propietario deberá intimar de manera fehaciente al inquilino.

El plazo mínimo para ponerse al día será de 10 días corridos, contados desde que se recibe la notificación.

Este punto es importante porque originalmente se hablaba de un plazo más corto, de 3 días, pero fue ampliado durante la negociación legislativa.

En términos simples: si el inquilino se atrasa, el propietario no puede ir directamente al desalojo sin antes intimar formalmente y darle ese plazo para regularizar.

Notificaciones válidas y domicilio electrónico

Otro punto clave del proyecto es la validez de las notificaciones.

Las comunicaciones enviadas al domicilio denunciado en el contrato se considerarán válidas, incluso si el inquilino se niega a recibirlas.

Además, se habilita el uso del domicilio electrónico constituido en el contrato, lo que puede acelerar notificaciones y reducir maniobras dilatorias.

Esto obliga a mirar con mucha atención qué domicilio físico y electrónico se coloca al firmar un contrato.

Qué pasa con la entrega de llaves

El proyecto también incorpora reglas sobre la entrega de llaves al finalizar el contrato.

El propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción.

Si el dueño no responde o se niega a recibirlas, el inquilino podrá realizar una consignación judicial de las llaves.

Además, si el inquilino notifica fehacientemente que las llaves están a disposición y realiza la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles siguientes, dejarían de generarse alquileres y obligaciones accesorias desde esa notificación.

Este punto protege al inquilino frente a situaciones donde el propietario intenta extender artificialmente la deuda.

Cómo sería el desalojo abreviado

El proyecto establece que las acciones de desalojo, tanto urbanas como rurales, se tramiten por la vía sumarísima, que es una de las más rápidas del sistema judicial.

En casos de falta de pago o vencimiento del contrato, el propietario podría pedir al juez la desocupación inmediata del inmueble bajo caución juratoria.

Esto busca reducir los tiempos judiciales y evitar que los procesos se extiendan durante meses o años.

Pero también se incorpora una sanción para el locador que actúe de mala fe.

Si se demuestra que el propietario obtuvo un desalojo inmediato ocultando información, como recibos de pago o la vigencia de la relación locativa, podría recibir una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler, a favor del inquilino.

Qué pruebas se admitirán

Para evitar demoras, en los juicios por falta de pago o vencimiento del plazo contractual, el texto prevé admitir principalmente prueba documental y pericial.

La intención es que el proceso se concentre en elementos concretos: contrato, pagos, recibos, comunicaciones, intimaciones y documentación respaldatoria.

Por eso, tanto inquilinos como propietarios deberían guardar absolutamente todo.

Contratos, comprobantes de pago, transferencias, mails, mensajes formales y recibos pueden ser decisivos.

Qué pasa con las ocupaciones ilegales

El proyecto también aborda los casos de ocupación ilegal.

En ese punto, se propone que el juez pueda ordenar la restitución inmediata del inmueble en cualquier estado del juicio si el derecho invocado resulta verosímil.

La solicitud debería resolverse en un plazo máximo de 5 días.

Además, dentro de las primeras 72 horas de dictada la primera providencia, el juez deberá ordenar un reconocimiento judicial para identificar a los ocupantes con nombre, apellido y documento.

También se prevé la asistencia del Defensor Oficial y el uso de la fuerza pública si fuera necesario para identificar ocupantes o ejecutar medidas judiciales.

Cambios en barrios populares

Otro punto sensible del proyecto es la modificación del régimen de barrios populares registrados en el RENABAP.

La iniciativa busca eliminar la suspensión general de desalojos por 10 años que rige actualmente para esos barrios.

El Gobierno argumenta que ese sistema no resolvió el problema de fondo y que generó un congelamiento de la situación dominial.

La propuesta apunta a descentralizar el proceso y dar mayor participación a provincias y municipios en la regularización de la propiedad.

Este será, sin dudas, uno de los puntos más discutidos del proyecto por su impacto social y habitacional.

Tierras rurales, expropiaciones y registros

El proyecto también toca otros temas vinculados al derecho de propiedad.

En materia de expropiaciones, plantea que la declaración de utilidad pública tenga una interpretación restrictiva y que el valor del bien se calcule tomando como referencia el momento anterior a cualquier acto estatal que pueda afectar su precio.

También propone cambios en el régimen de tierras rurales, eliminando límites generales para la adquisición por parte de extranjeros, aunque manteniendo controles en operaciones donde participen Estados extranjeros o empresas con participación estatal extranjera.

Además, impulsa la digitalización integral del Registro de la Propiedad Inmueble mediante firma digital, soporte electrónico y una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria.

Qué deberían tener en cuenta inquilinos y propietarios

Si este proyecto avanza, tanto inquilinos como propietarios van a tener que ser mucho más prolijos.

Para propietarios:

• tener contratos claros;
• constituir correctamente domicilios físicos y electrónicos;
• emitir recibos;
• documentar intimaciones;
• no ocultar información;
• seguir el procedimiento legal.

Para inquilinos:

• guardar comprobantes de pago;
• revisar bien las notificaciones;
• responder formalmente ante intimaciones;
• documentar la entrega de llaves;
• no dejar comunicaciones importantes sin respaldo;
• consultar rápido si aparece un conflicto.

Mi opinión

Creo que este proyecto apunta a resolver un problema real: los procesos judiciales de desalojo suelen ser lentos y eso genera incertidumbre para los propietarios.

Pero también hay que decir algo con claridad: acelerar un desalojo no puede significar borrar garantías básicas.

El equilibrio es delicado.

El propietario tiene derecho a recuperar su inmueble si hay incumplimiento. Pero el inquilino también tiene derecho a ser notificado correctamente, a defenderse y a que no se usen atajos abusivos.

La clave va a estar en cómo se aplique la ley, cómo actúen los jueces y qué tan prolijas sean las partes al documentar cada paso.

Porque en temas de vivienda, no alcanza con hablar de propiedad o de alquileres como si fueran simples papeles: detrás siempre hay patrimonio, trabajo, familias y derechos en juego.