El Gobierno anunció un nuevo programa para intentar ampliar la oferta de créditos hipotecarios UVA. La cifra central es grande: $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES, que serán colocados en entidades financieras para que puedan prestar a plazos más largos.

Pero para una familia la pregunta importante no es cuántos billones tendrá el programa. Es mucho más concreta: ¿cuánto hay que ganar, cuánto dinero hay que tener ahorrado y de cuánto sería la primera cuota para comprar una casa de US$100.000?

La respuesta aproximada, utilizando los mismos supuestos de la simulación presentada por el Ministerio de Economía, es esta: un ingreso familiar neto cercano a $3,24 millones por mes, una cuota inicial de unos $811.000 y un anticipo mínimo de US$25.000, al que luego habrá que agregarle los gastos de la operación.

Hay que aclarar que esta es una proyección y no una oferta bancaria disponible para cualquier persona. El resultado final dependerá de la entidad, de la tasación de la propiedad, de la tasa aplicada y de la evaluación crediticia del solicitante.

Qué anunció realmente el Gobierno

El Ministerio de Economía informó que el FGS destinará $2 billones a un programa de licitación de plazos fijos para bancos. Esos fondos deberán utilizarse para créditos hipotecarios destinados a personas humanas que quieran adquirir, construir, ampliar o refaccionar su primera vivienda.

Esto significa que ANSES no entregará directamente el préstamo hipotecario a las familias. El FGS colocará dinero en las entidades financieras y serán los bancos adjudicatarios los que ofrecerán los créditos, analizarán a cada solicitante y definirán las condiciones comerciales dentro de los límites establecidos.

El programa contempla licitaciones de hasta $200.000 millones cada una. Ningún banco podrá quedarse con más del 20% de una licitación y las entidades tendrán 90 días desde la constitución del depósito para destinar los fondos a préstamos.

Para los créditos otorgados con este fondeo, la tasa no podrá superar UVA + 7,5%, el plazo mínimo será de 15 años y el monto máximo será de 150.000 UVA por operación.

Que el plazo mínimo sea de 15 años no significa que todos los bancos deban ofrecer exactamente 20, 25 o 30 años. Cada entidad podrá estructurar sus líneas dentro del marco del programa. La simulación oficial fue realizada a 25 años.

La simulación oficial corresponde a una vivienda de US$106.667

El ejemplo difundido por Economía no utiliza una casa de exactamente US$100.000, sino una propiedad valuada en US$106.667.

Para ese inmueble, el cálculo oficial plantea:

• Financiamiento del 75% del valor.
• Crédito equivalente a US$80.000 o $120.920.000.
• Plazo de 25 años.
• Tasa de UVA + 7%.
• Primera cuota de $865.098.
• Ingreso familiar neto requerido de $3.460.391.
• Relación cuota/ingreso del 25%.

Por eso, repetir que una casa de US$100.000 exige ganar $3,46 millones no es completamente exacto. Ese ingreso corresponde al ejemplo de una propiedad un poco más cara.

Cuánto hay que ganar para una casa de US$100.000

Si aplicamos de manera proporcional los mismos supuestos a una vivienda de US$100.000, el banco financiaría el 75%, equivalente a US$75.000. El comprador tendría que aportar al menos los US$25.000 restantes.

Tomando la conversión utilizada en el ejemplo oficial, el crédito sería de aproximadamente $113.362.500. La cuota inicial quedaría cerca de $811.029.

Como la cuota no debería superar el 25% del ingreso neto familiar, el hogar tendría que demostrar alrededor de $3.244.117 mensuales.

Este ingreso puede surgir de una sola persona o de la suma de ingresos admitida por el banco entre cónyuges, convivientes o codeudores. Sin embargo, cada entidad establece quiénes pueden combinar ingresos y qué documentación acepta.

El ahorro previo: la barrera que no aparece en la cuota

La cuota suele llevarse toda la atención, pero hay otra barrera igual de importante: el anticipo.

Si el banco financia el 75% de una casa de US$100.000, la familia debe disponer de US$25.000 de ahorro propio. Con el tipo de cambio implícito en la simulación oficial, equivale a unos $37,8 millones.

Y ese no es necesariamente el ahorro total. También pueden existir gastos de escritura, tasación, informes, honorarios, impuestos, seguros y otros costos asociados a la compraventa y al préstamo.

Además, el banco tomará como referencia su propia tasación. Si el propietario pide US$100.000 pero la entidad tasa el inmueble en US$90.000, el porcentaje financiado podría calcularse sobre el valor menor. En ese caso, el comprador necesitaría aportar una diferencia mayor.

La cuota de $811.000 no queda congelada

Este es el punto que cualquier interesado debe comprender antes de firmar: la cuota inicial no es una cuota fija en pesos durante 25 años.

Los créditos UVA ajustan el capital según la Unidad de Valor Adquisitivo, que sigue la evolución del CER y, por lo tanto, está vinculada con la inflación. La cuota expresada en UVA puede mantener una trayectoria previsible, pero su valor en pesos aumenta cuando sube la UVA.

La tasa UVA + 7% también implica que al ajuste del capital se suma el interés real definido en el contrato. Y el programa permite a los bancos aplicar hasta UVA + 7,5%; si una entidad utiliza ese máximo, la primera cuota y el ingreso requerido serán superiores a los de esta estimación.

Por eso no alcanza con preguntarse si hoy se puede pagar $811.000. También conviene evaluar la estabilidad laboral, la evolución probable de los ingresos y cuánto margen queda en el presupuesto después de pagar la cuota.

Ganar el monto requerido no garantiza la aprobación

Demostrar un ingreso familiar de $3,24 millones cumpliría con la relación cuota/ingreso de esta simulación, pero no obliga al banco a aprobar la solicitud.

Las entidades también pueden analizar:

• Antigüedad y estabilidad laboral.
• Situación impositiva de autónomos y monotributistas.
• Historial de pagos y deudas vigentes.
• Edad de los solicitantes al finalizar el crédito.
• Seguros requeridos.
• Tasación y situación jurídica del inmueble.
• Porcentaje máximo de financiación de la línea elegida.
• Posibilidad de sumar ingresos y condiciones de los codeudores.

El programa anunciado amplía el fondeo para las entidades, pero no reemplaza el análisis crediticio.

¿Es una buena noticia?

Argentina necesita crédito hipotecario de largo plazo. Sin financiamiento, incluso una familia con buenos ingresos puede tardar décadas en reunir el valor completo de una vivienda. Desde ese punto de vista, utilizar recursos de largo plazo para ampliar las hipotecas puede ayudar a mover el mercado inmobiliario, la construcción y el empleo.

Pero también hay que evitar presentar el anuncio como si resolviera automáticamente el acceso a la vivienda. Para una propiedad de US$100.000 todavía se necesitarían ingresos superiores a $3,2 millones, un ahorro mínimo de US$25.000 y capacidad para sostener una deuda ajustada por UVA durante muchos años.

La verdadera utilidad del programa se conocerá cuando los bancos publiquen las líneas concretas: tasas, plazos, porcentajes financiados y requisitos. El anuncio mejora la posibilidad de que exista más crédito; no elimina las barreras económicas de quienes quieren acceder.

En una hipoteca no importa solamente entrar. Lo decisivo es poder permanecer durante 20 o 25 años sin que la cuota destruya el presupuesto familiar.

Soy Charly Fornas. Seguime para entender las novedades económicas y tecnológicas que pueden cambiar tus decisiones cotidianas.

¿Con un ingreso familiar de $3,24 millones y US$25.000 ahorrados tomarías un crédito UVA, o todavía te parecería demasiado riesgoso? Te leo en los comentarios.